La declaración de la renta es un trámite que los contribuyentes deben afrontar año tras año para rendir las cuentas pertinentes con Hacienda. Y si hay un apartado que afecta a la práctica totalidad de ellos, ese es, sin duda, el que afecta a la vivienda. A fin de cuentas, la mayoría de los contribuyentes viven en su casa o en alguna que hayan alquilado y todo debe pasar por los ojos de la Agencia Tributaria. La vivienda habitual, por ejemplo, debe declararse a modo informativo, el alquiler tributa en la base general como rendimiento del capital inmobiliario y la venta lo hace en la base del ahorro como ganancia o pérdida patrimonial. Tan solo están exentos de aportar información los ciudadanos que son nudos propietarios —cuando no pueden disfrutar del inmueble porque en él está el usufructuario— y los dueños de solares no edificados.
¿Hay que declarar la segunda residencia aunque no se alquile? ¿Qué pasa si se ha vendido? ¿Qué deben hacer los inquilinos? La vivienda es un elemento fundamental en la declaración de la renta y su tratamiento varía según su uso y situación. Desde la deducción por compra de vivienda hasta la tributación de alquileres y segundas residencias, pasando por los incentivos a la rehabilitación energética, existen múltiples factores que pueden influir en el resultado final. Por ello, es recomendable revisar detenidamente cada caso para tener todo claro al comienzo de la campaña, que este año da el pistoletazo de salida el próximo 2 de abril.
Sin sorpresas con la vivienda habitual
Los propietarios de la vivienda en la que se reside habitualmente están de enhorabuena: no genera ninguna carga fiscal adicional. Eso sí, deben incluirla en la declaración a modo meramente informativo. En términos fiscales, esto significa que no tributan por ella ni imputan renta alguna. Sin embargo, si compraron su casa antes del 1 de enero de 2013 y aún siguen pagando la hipoteca, hay una buena noticia: pueden beneficiarse de la deducción por adquisición de vivienda habitual, con deducciones de hasta el 15% de las cantidades invertidas en la compra, aunque con límites anuales. Cabe recordar que esta deducción no está disponible para quienes adquirieron su vivienda después de esa fecha, que no tienen ninguna ventaja en el ámbito estatal (algunas autonomías sí conceden rebajas si se compra en el medio rural o si el propietario es una persona joven).
Si se posee una segunda residencia, ya sea un apartamento en la playa o una casa en el campo o en el pueblo, Hacienda considera que esta genera lo que se conoce como una “renta imputada”. En otras palabras, aunque no se alquile, la Agencia Tributaria asume que ese inmueble proporciona un beneficio económico y, por lo tanto, debe tributar. La cantidad que se debe declarar depende del valor catastral del inmueble: si ha sido revisado en los últimos diez años, se aplica un 1,1% sobre dicho valor; si no ha sido revisado en ese período, el porcentaje asciende al 2%. Este importe se prorratea en función del tiempo que se haya dispuesto de la vivienda durante el año. Así que si, por ejemplo, se compró la casa en julio, solo se deberá imputar renta por la parte proporcional del año. Normalmente, las viviendas rurales tienen un valor catastral relativamente bajo, por lo que la factura suele ser reducida.
¿Y el alquiler?
En el caso de los propietarios que alquilan su inmueble, los ingresos obtenidos deben incluirse en la declaración como rendimientos del capital inmobiliario. No obstante, también pueden deducirse ciertos gastos asociados, como el IBI, los gastos de la comunidad de vecinos, los seguros, las tasas de basuras, los intereses de la hipoteca o incluso las reparaciones necesarias para el mantenimiento del inmueble. Además, si el alquiler se destina a la vivienda habitual del inquilino, se puede aplicar una reducción del 50% sobre el rendimiento neto obtenido, lo que implica que solo se tributará por la mitad del beneficio final. Sin embargo, esta reducción no se aplica a alquileres de temporada o turísticos.
Los inquilinos también pueden beneficiarse de deducciones, aunque estas dependen de diversos factores. A nivel estatal, solo los inquilinos que firmaron su contrato antes del 1 de enero de 2015 pueden aplicar una deducción del 10,05% sobre las cantidades pagadas, con un límite de 9.040 euros anuales. Se trata de un régimen transitorio que da cobertura a cada vez menos arrendatarios. No obstante, muchas comunidades autónomas ofrecen sus propias deducciones para alquileres, vinculadas a la edad, el nivel de ingresos o la situación familiar y personal del inquilino, por lo que conviene revisar la normativa específica de cada región.
Ganancia patrimonial tras la venta
En caso de haber vendido una vivienda, el beneficio obtenido se considera una ganancia patrimonial y, por tanto, tributa en la base del ahorro del IRPF. Esta ganancia se calcula como la diferencia entre el precio de venta y el precio de adquisición, teniendo en cuenta los gastos asociados a la compra y venta, como los de notaría, registro o impuestos. Existen, sin embargo, exenciones que pueden evitar el pago de impuestos por la venta: si el dinero obtenido se reinvierte en la compra de otra vivienda habitual dentro del plazo establecido, se podrá evitar tributar por la ganancia. Asimismo, los mayores de 65 años que vendan su vivienda habitual estarán exentos de tributar por la ganancia obtenida. Todos estos supuestos están detallados en la Agencia Tributaria para que cada contribuyente pueda ver qué sucede con su caso concreto.
Otras deducciones
En los últimos años, después de la aprobación del Plan de Recuperación europeo tras la pandemia de la covid-19, los fondos para rehabilitar vivienda han ganado protagonismo en las campañas de la renta. Desde entonces, la Agencia Tributaria contempla diferentes deducciones que favorecen a todas las reformas y mejoras de eficiencia energética. Se puede deducir un 20% si la reforma reduce al menos un 7% la demanda de calefacción y refrigeración de la casa, con un límite de 5.000 euros anuales. La deducción asciende al 40% si la obra disminuye en al menos un 30% el consumo de energía primaria no renovable o si mejora la calificación energética del inmueble hasta alcanzar una categoría A o B, con un límite de 7.500 euros anuales. Finalmente, para obras de rehabilitación energética en edificios residenciales completos que reduzcan el consumo de energía en un 30% o mejoren su calificación energética hasta A o B, la deducción puede alcanzar el 60%, con un límite de 15.000 euros. Estos incentivos estuvieron disponibles hasta el 31 de diciembre de 2024, por lo que afectan a la campaña de la renta vigente. Su continuidad en 2025 dependerá de lo que decida el Congreso en las próximas semanas, cuando se vuelva a votar el paquete fiscal que cayó a principios de año.
