Las comunidades de vecinos plantan cara a los morosos. Los propietarios que sí hacen frente a las cuotas comunitarias están hartos de cargar con una mochila que pesa demasiado y, sobre todo, que impide mantener o mejorar sus edificios. Los administradores de fincas colegiados son testigos de que la morosidad vecinal, que ronda los 1.630 millones de euros, se ha estabilizado, según el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España (CGCAFE). Incluso, coinciden en que tiende a la baja. “En estos últimos años había mucha condescendencia hacia los morosos por las dificultades económicas, primero durante la crisis económica y los impagos hipotecarios, y luego por la covid”, dice Lorenzo Viñas, presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona-Lleida. “Ahora se actúa directamente y se toman acuerdos con mayor diligencia”, remata.
Los vecinos cumplidores no están dispuestos a seguir asumiendo la cuota de los deudores. Las comunidades más afectadas son las de bajos recursos económicos que tienen calefacción central y agua caliente centralizada. “Si tienen vecinos morosos, el resto tiene que asumir el coste de los recibos pendientes, y esto es realmente traumático”, señala Peio Mendia, tesorero del CGCAFE.
Cuando son necesarias reformas importantes, la cosa se complica. “En esos casos, es necesario incrementar la cuota extraordinaria sobre el resto de los propietarios para evitar una reclamación por parte de terceros o de la financiera”, apunta Manuela Julia Martínez, presidenta del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid. Es lo que ha sucedido en una de las comunidades que gestiona en el distrito de Usera, en Madrid. En la finca, con ocho vecinos, se está instalando un ascensor con un coste de 169.000 euros. Los 21.125 euros que corresponderían al moroso se han dividido entre los siete propietarios restantes, correspondiendo a cada uno 3.000 euros.
Carmela Lavandeira, abogada y administradora de fincas colegiada de A Coruña, recuerda lo sucedido durante la crisis de 2008. “Hubo edificios que cortaron el ascensor, clausuraron piscinas y otros servicios por no poder pagar el mantenimiento”. No estamos en ese punto, pero hay fincas donde las deudas son un auténtico lastre. Lavandeira gestiona un edificio en el que hay goteras en el piso superior por las lluvias. “La comunidad no arregla el tejado porque tiene muchos morosos y los demás propietarios no pueden asumir el coste de la obra”.
A las comunidades de propietarios se les ha acabado la paciencia, al menos tanta como han tenido años atrás, y ahora no les tiembla el pulso al tomar medidas, una vez que la vía amistosa ha fracasado. Para empezar, los vecinos pueden acordar medidas disuasorias, como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no sean abusivas o afecten a la habitabilidad de los inmuebles. Hay comunidades que han restringido temporalmente el acceso a la piscina, el gimnasio, la pista de pádel o los salones sociales. “Por ello, en este tipo de comunidades, la morosidad es muy baja”, estima Martínez. Controlar esto no es fácil porque debería haber un vigilante o un acceso electrónico.
Ahora bien, no es posible cortar elementos comunes esenciales para la habitabilidad como la calefacción central, el agua o el ascensor. Daniel Loscertales, abogado especialista en derecho sobre arrendamientos urbanos y propiedad horizontal, considera que adoptar esta medida es un error. “Es una manera de crear problemas en la comunidad y que supondrá grandes discusiones, que es lo que sobra en ellas y especialmente en las juntas de propietarios”.
La otra medida, más habitual, es la de recurrir a la vía judicial, en concreto a un proceso monitorio, un mecanismo judicial rápido y sencillo destinado al cobro de las deudas impagadas —en teoría, porque en la práctica el colapso judicial alarga en exceso los tiempos—. Se pueden reclamar las cuotas comunitarias, saldos, recibos de consumos y cualquier otro importe que previamente se haya certificado en junta de propietarios, aunque “el plazo de prescripción es de cinco años, por lo que no conviene dejarlo pausado en el tiempo”, recuerda Elisa Barragán, letrada sénior de Vilches Abogados.
El cálculo del CGCAFE es que “aproximadamente un 30% de las comunidades de propietarios han tenido que recurrir a la vía judicial”. En el despacho de abogados Vilches afirman que se ha incrementado “notablemente” el número de comunidades que necesitan asistencia legal para gestionar las deudas debido a las dificultades financieras de algunas personas por el alza de la inflación. Y por algo más. “El 3 de abril entra en vigor la Ley Orgánica 1/2025 de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia que obliga a pasar por mediaciones y negociaciones extrajudiciales con carácter previo al inicio de las acciones legales, por lo que “muchos clientes están interponiendo las demandas antes de la entrada en vigor para evitar el trámite”, señala Barragán.
En la mayor parte de los casos se trata de fincas que ya acumulan una deuda suficiente. “Por 200 o 300 euros no reclaman judicialmente, suelen esperar a que superen la barrera de los 1.000 o 1.200 euros”, relata Álvaro Bermejo, socio del despacho Bermejo Abogados, donde son habituales los asuntos de reclamación de deudas comunitarias. Es habitual, aunque no es obligatorio, que la comunidad esté asistida por abogado y procurador.
Lo primero que tiene que hacer la junta de propietarios es certificar la deuda, comunicar al deudor de forma fehaciente el acuerdo adoptado concediéndole un pequeño plazo para el pago. Si no abona la mora, la comunidad puede recurrir al proceso monitorio, cuya utilización se ha ido generalizando. Los procedimientos monitorios presentados en 2023, último año completo con datos, sumaron 1.063.672, cifra que representa un 11,3% más que en 2022 y que incluye las cantidades debidas en concepto de gastos comunes de comunidades de propietarios de inmuebles urbanos, según el Consejo General del Poder Judicial.
Las claves del monitorio
El proceso monitorio funciona, aunque no con la eficacia y agilidad que se le presupone. De hecho, “en las grandes capitales, el monitorio tarda en citarse casi igual que los juicios ordinarios”, apunta Loscertales. “Tengo casos en los que en tres meses hemos tenido una resolución y tengo casos en los que desgraciadamente se cumple el año y estoy esperando todavía”, dice el abogado Bermejo.
Depende de la carga de trabajo del juzgado que lleve el caso y, sobre todo, de si el vecino moroso liquida el importe en la fase de requerimiento de pago. “Si el deudor no responde en el plazo legal, es decir, en 20 días desde la notificación, el acreedor obtiene un título ejecutivo. Esto abre la puerta al embargo de los bienes del moroso, garantizando así el cumplimiento de la deuda”, indica la letrada Barragán. Pero si el moroso presenta oposición, se pasa a un juicio verbal u ordinario, el que corresponda según la cuantía económica. En estos casos, los plazos se dilatan aún más.
Aunque el monitorio se haya convertido en una vía lenta, lo habitual es que la comunidad recupere el dinero adeudado o al menos una parte importante. El problema es que a veces el deudor se declara insolvente. En esos casos, “es prácticamente imposible recuperar la deuda”, asume Mendia. El juzgado decretará el embargo de sus bienes para pagar la deuda, ya que la comunidad de propietarios tiene crédito preferente para las cantidades impagadas de la anualidad en curso y de los tres años anteriores. “Hay que ir comprobando de forma periódica que el deudor mantiene esta situación y en caso de que cambie iniciar la ejecución”, señala la presidenta de los administradores de fincas de Madrid.
